Les diagnostics immobiliers obligatoires
Les diagnostics immobiliers sont à réaliser avant une vente ou une location d'un bien immobilier. Ils visent à informer le futur acquéreur ou le futur locataire sur les caractéristiques et sur l'état général du bien. Imposés par l'État, ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié.
Le propriétaire du logement, qui souhaite le vendre ou le louer, doit fournir un Dossier de Diagnostic Techniques : le DDT. Ce dossier doit être annexé à la promesse de vente ou au bail de location. Il comprend les diagnostics immobiliers obligatoires, et est parfois complété de diagnostics complémentaires qui peuvent être demandés selon des critères variables : par exemple selon l'ancienneté des installations de gaz et d'électricité.
Un certains nombre de diagnostics sont donc à faire réaliser par le propriétaire, avant la vente ou la location de son bien immobilier. Ces diagnostics sont à la charge du propriétaire et dépendent des caractéristiques du bien, et de si cela concerne une vente ou une location.
Diagnostics obligatoire en cas de vente
DPE (diagnotic de performance énergétique)
À l'exception des logements indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50m², des monuments classés ou inscrits, ainsi que des logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).
Diagnostic plomb (Crep, constat de risque d'exposition au plomb)
Pour les logements construits avant 1949.
Diagnostic amiante (état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante)
Si le permis de construire du bien immobilier a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Diagnostic électricité (état de l'installation intérieure de l'électricité)
Si l'installation électrique a plus de 15 ans.
Diagnostic gaz (état de l'installation intérieure de gaz)
Si l'installation de gaz a plus de 15 ans.
Diagnostic assainissement des eaux usées (état de l'installation d'assainissement)
Assainissement collectif : le diagnostic est à effectuer ou non si un arrêté municipal l'impose. Sans arrêté, il n'est pas obligatoire. En Ile-de-France, il est imposé dans certaines communes. Contactez votre mairie pour en savoir plus.
Assainissement individuel (non collectif) : obligatoire pour tous les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
ERP : état des risques et pollutions (naturels, miniers, sismiques, technologiques, radon...)
Pour toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelle appartenant à un même propriétaire ou indivision, si le bien est situé dans une zone à risques. Pour savoir si vous êtes concerné, vous pouvez consulter le site Géorisques.
Diagnostic loi Carrez (surface privative)
Pour toute vente de biens immobiliers en copropriété (logements, locaux commerciaux ou professionnels), soit notamment la majorité des appartements et certaines maisons individuelles (en lotissement).
Diagnostic bruit (bruit des aéroports)
Pour les immeubles d'habitation (maison, etc) ou mixtes (professionnel et habitation) situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Pour savoir si vous êtes concerné, consultez les plans d'exposition au bruit (PEB) des aéroports.
Diagnostic termites (état relatif à la présence de termites et autres insectes xylophages)
Pour les maisons individuelles et les parties privatives des lots de copropriété des immeubles collectifs, situées dans une zone déclarée à risque par arrêté préfectoral. Vous pouvez contacter la préfecture ou la mairie de votre commune pour savoir si vous êtes concerné.
Audit énergétique
Pour les bâtiments qualifiés de passoires thermiques, c'est-à-dire classés E, F ou G par le DPE, et dont la promesse ou l'acte de vente est signé depuis le 1er avril 2023.
Diagnostics obligatoires en cas de location
DPE (diagnotic de performance énergétique)
À l'exception des logements indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50m² et des monuments classés ou inscrits.
Diagnostic plomb (Crep, constat de risque d'exposition au plomb)
Pour les logements construits avant 1949.
Diagnostic amiante (état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante)
Concerne les parties privatives des immeubles collectifs d'habitation, si le permis de construire du logement a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Diagnostic électricité (état de l'installation intérieure de l'électricité)
Si l'installation électrique a plus de 15 ans.
Diagnostic gaz (état de l'installation intérieure de gaz)
Si l'installation de gaz a plus de 15 ans.
ERP : état des risques et pollutions (naturels, miniers, sismiques, technologiques, radon...)
Pour toute construction, terrain, parcelle ou ensemble de parcelle appartenant à un même propriétaire ou indivision, si le bien est situé dans une zone à risques. Pour savoir si vous êtes concerné, vous pouvez consulter le site Géorisques.
Diagnostic loi Boutin (surface habitable)
Pour toute location de logement principal vide. Il ne s'applique pas pour les résidences secondaires, les locations saisonnières et les locations de biens meublés.
Diagnostic bruit (bruit des aéroports)
Pour les immeubles d'habitation (maison, etc) ou mixtes (professionnel et habitation) situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports. Pour savoir si vous êtes concerné, consultez les plans d'exposition au bruit (PEB) des aéroports.
Diagnostic amiante :
Le diagnostic amiante n'est pas impérativement à annexer au bail. Cependant, le bailleur doit obligatoirement le tenir à disposition du locataire si le logement date d'avant 1997. Dans les faits, ce diagnostic est donc malgré tout à effectuer.
Autres diagnostics
Diagnostic mérule
Ce diagnostic concerne la vente de biens immobiliers et est l'un des seuls qui n'est jamais obligatoire. Il est cependant fortement recommandé pour les logements situés dans une zone à risque, où ce champignon, qui peut faire des dégâts considérables, sévit.
Même si le diagnostic lui-même n'est pas obligatoire, l'information sur le risque de présence de mérule l'est. Cela peut constituer un vice caché si elle n'a pas été signalée par le vendeur. Contactez votre préfecture pour connaître les zones à risque ou contaminées.
DTG (Diagnostic technique global)
Concerne uniquement les immeubles en copropriété. Ce diagnostic permet d'évaluer l'état apparent des parties communes de l'immeuble et de ses équipements communs. Il sert à anticiper les travaux nécessaires pour les dix prochaines années.
Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles en copropriété dont la construction date de plus de 10 ans et pour les immeubles faisant l'objet d'une procédure pour insalubrité.
Diagnostic de performance numérique
Ce diagnostic n'est pas obligatoire et peut être réalisé directement par le propriétaire du logement, en remplissant un formulaire en ligne via une plateforme de diagnostics. Il permet de renseigner sur la qualité de la couverture réseau dont béneficie un bien immobilier et constitue un véritable accélérateur pour la vente ou la location.
Récapitulatif
Tous les diagnostics ne sont pas obligatoires selon votre situation. Pour vous y retrouver, voici un récapitulatif des principaux diagnostics immobiliers :
Assainissement individuel : logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées.
Vérifier sur le site Géorisques
Par arrêté préfectoral. Contactez la préfecture ou la mairie.
Contactez votre préfecture pour savoir si vous êtes concerné. La réalisation du diagnostic n'est pas imposé mais l'information sur le risque de mérule est obligatoire.